경매 용어 정리 - 2

경매용어 정리 2차

(1) 유찰
입찰불능 즉, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20%~30%의 저감이 있다.

(2) 정지
이미 실행된 부분 외에 장래의 절차만을 일시적으로 정지하는 것이다.

(3) 종국
경매를 개시하여 배당완료 후 배당이의 등 모든 것이 종결되었다는 뜻이다. 통상 배당이 완료되면 ‘종국’ 이라고 표시하고 배당이의 등으로 인하여 미해결된 사안이 있으면 ‘미종국’ 이라고 표시한다.

(4) 기각
민사소송법상 신청의 내용을 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말하며, 기각의 재판은 본안판결이며 형식재판인 각하와 구별된다. 각하는 국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말한다.

(5) 감정평가서
토지 등의 경제적 가치를 가액으로 표시하는 것으로, 국가에서 시험을 통해 선출한 감정평가사가 공시지가 및 각종 공공사업 및 세금, 관리처분, 경매, 소송 등을 위해 금액을 산정하게 된다. 경매에서는 이를 통해 최초매각가격을 정하는 기준이 되는데, 보통 평가가격은 표준지의 공시지가에 시점요인, 지역요인, 개별요인, 기타요인을 감안하여 산정하게 되며, 그 내용은 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.

(6) 현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 통상 집행관이 이를 작성하며 그 조사내용을 법원에 제출하게 되고, 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.

(7) 매각물건명세서
법원은 부동산의 표시, 점유자의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등을 작성해 놓은 서류이다. 여기에 등기된 부동산에 대한 권리나 가처분 등 매각으로 효력을 잃지 않는 것과 지상권의 개요, 토지별도등기, 특별매각조건 등의 내용이 작성되며 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하고 있다.

(8) 특별매각조건
부동산경매에서 입찰보증금은 보통 최저가의 10%이나, 어떤 사정으로 보증금을 미납하는 경우 다음 차수에서는 최저가의 20%로 정하여 입찰보증금으로 납부하는 조건을 말한다.

(9) 이해관계인
경매절차에서 이해관계를 가진 자 중에 법이 특별히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대해서는 경매절차 전반에 관여할 권리가 있다고 본다.

(10) 대위변제
채무자가 아닌 제3자(공동채무자 등)이 채무자 대신 변제를 해주고 변제를 해준 사람은 구상을 취득하게 되므로 채권자의 범위 내에서 권리를 행사하게 되는 것을 말한다. 통상 후순위임차인이 소액의 선순위채권이 있는 경우, 이를 대신 변제하여 선순위임차인의 지위로 향상 시켜 대항력을 유지하여 보증금액을 온전히 보존받기 위해 하는 경우가 많다. 최근에는 저금리로 인해 일부 금융권에서 채무자의 동의하에 1순위 근저당 채권을 그대로 승계 받으면서 대신 변제하고 경매를 취하시켜 일정기간 시간을 버는 경우도 있다.

(11) 토지별도등기
토지에 건물과 다른 등기가 있다는 것으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는 바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기기록에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일차하지 않으므로 건물등기 기록에 “토지에 별도의 등기가 있다”는 표시를 하기 위한 내용을 말하는 것이다.

(12) 대지권미등기
원래 대지사용권이 없으면 낙찰 후 대지권을 취득할 수 없지만, 미등기 집합건물에 대하여 경매신청 있는 경우 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시켰다면 일반적으로 문제가 없는 것으로 본다.

대지사용권은 원칙적으로 전유부분 건물의 종 된 권리로, 단순한 절차 미비로 대지지분이 미등기 되어 있는 경우라면 대금을 납부하면 대지지분의 소유권 이전이 가능하기 때문이다. 다만 신도시지역의 대지권미등기의 경우 분양대금 미납분에 따라 추가적으로 금액을 부담해야 하는 경우도 있으니, 주의가 필요하다.

(13) 토지근저당권 인수
아파트, 다세대 등의 집합건물이 아니고 건물, 토지 각각 있는 다가구주택에서 건물이 아닌 토지 부분에 근저당권이 있으므로 해당 근저당 채권액을 매수인이 책임져야 된다는 것을 말한다.

(14) 제시외 건물
포함, 미포함이 있는데 해당 경매물건이 소개(지번 ***, 물건 **)되고, 물건 이외에 소개되는 물건(제시외 건물)이다. 일반 주택에 별도의 화장실, 창고, 옥탑방 등이 해당될 수 있다.

(15) 배당요구
강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자나 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다. 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하며, 이때까지 요구하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없고, 그 후 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없다.

(16) 채권계산서
채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출해야 한다. 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 경우 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하게 되며, 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충 할 수 없게 된다.

(17) 기일입찰
경매매각방법의 하나로 정해진 매각기일에 출석하여 입찰표와 매수신청보증을 제출하는 방식으로 진행하는 경매방식을 말한다. 매수희망자로 하여금 입찰가격을 기재한 입찰표를 제출하게 하고 개찰을 하여 최고액의 입찰가격을 기재한 입찰자를 최고가매수신고인을 정하게 된다.

또한 기간입찰은 기일입찰과 달리 1주일 이상 1개월 이하의 범위 안에서 입찰기간을 정하여 원거리에 거주자도 등기우편의 방법을 통해 입찰에 참여할 수 있도록 하는 방법도 있지만, 대부분의 법원에서는 기일입찰만 진행하고 있다.

(18) 매각기일
경매법원이 목적부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날로 매각할 시각, 장소 등을 매각기일 14일 전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고할 수 있다. 매각기일이 잡히면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여 불이익이 없도록 하고 있다.

(19) 차순위매수신고
최고가 입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다. 차순위 입찰 신고를 하게 되면 매수인이 낙찰대금을 납부하기 전까지 보증금을 반환받지 못한다. 최고가 입찰자에 국한된 사유로 낙찰이 불허되거나 낙찰이 허가되더라도 그가 낙찰대금을 납부하지 아니할 경우 다시 입찰을 실시하지 않고 바로 차순위입찰 신고인에게 낙찰을 허가하므로 유리할 수도 있지만, 실무에서는 많이 하지 않는다.

(20) 매각결정기일
입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원 게시판에 공고만 할 뿐 매수인 채권자 채무자 기타 이해관계인에게 개별적 통고는 하지 않으며 통상 경매기일로부터 7일 이내에 결정한다. 낙찰허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인(매수인, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등)이 항고하지 않으면 낙찰허가 결정이 확정된다. 이후 매수인은 법원이 통지하는 대금납부기일에 낙찰대금을 납부해야 하고 대금납부기일은 통상 낙찰허가 결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정한다.