경매 교과서 Chapter0~1

 

 

경매 교과서

 

Chapter0,1. 경매, 권리분석의 시작 요약 정리

 

Chapter 0. 경매

 

 1. 경매 왜 나오나? 

  -  담보된 매물에 빚이 많기때문.

  - 강제매각 : 채권자(임차인)가 집주인 대신에 집을 팔고 빚을 회수하려는 시도 (캠코:공매, 법원:경매)

  - 낙찰 : 채권자의 강제 매각에 의해서 집이 팔린 것

  - 배당 : 낙찰된 금액을 가지고 채권자들이 나눠 갖는 것

   ⇒ 이 때 낙찰된 금액이 담보된 금액보다 적은 경우 적절한 배당이 이루어져야 하기 때문에 공식력있는 기관이 이를 시행 (자산관리공사:캠코 / 법원)

  즉, 경매를 배운다 = 배당을 배운다

 

 2. 빚은 사라지지 않는다. 

  - 경매를 한 낙찰자 : 네가 그 집에 그 빚이 있는 걸 알고 샀으니, 네가 책임져야지

  - 소멸 : 채무자가 책임지는 권리 (즉, 채무자가 물어줘야 하는 빚)

  - 인수 : 낙찰자가 책임지는 권리 (즉, 낙찰자가 물어줘야 하는 빚)

 

 3. 권리분석 : 미회수 채권을 누가 책임지느냐를 따지는 것 => 배당을 짜보는 것

 - 입찰가 산정 공식 : 입찰가 = 집값 - 인수금액

 - 보증금(매매가 10%) 몰수 : 낙찰 받은 사람이 잔금을 미납하게 되면 보증금 몰수 => 재매각 시 보증금은 20% 

 - 몰수된 보증금 + 최종 낙찰금 => 배당

 

 4. 경매 정보

 - 유료 : 지지옥션, 굿옥션, 태인경매 정보 등 (투자 시 참고할 때 사용)

 - 무료 : 두인경매, 체스트옥션 등 (공부만 할 때)

 

 

Chapter 1. 권리분석의 시작 요약 정리

 

1. 권리 분석의 시작

 

  1) 감정가 vs 최저가

  - 감정가 : 경매 물건이 법원에 접수되면, 법원에서는 그 물건의 가격을 매긴다.

  - 최저가 : 입찰자가 써낼 수 있는 금액의 하한선

  - 유찰 : 아무도 입찰하지 않는 경우 (유찰 시 최저가를 낮춤)

  - 저감율 : 직전 가격의 20% 또는 30% (서울 관할 법원은 20% 씩) => 유찰 시 최저가를 낮추는 비율

 

 2) 소멸 vs 인수

  - 소멸 : 채무자가 책임지는 권리 (즉, 채무자가 물어줘야 하는 빚)

  - 인수 : 낙찰자가 책임지는 권리 (즉, 낙찰자가 물어줘야 하는 빚)

 

 3) 은행 대출 (⇒ (근)저당권 ⇒ 소멸) 

  - 은행 빚은 무조건 소멸 (낙찰자에 책임 없음, 채무자에게 책임)

 

 4) 임차인 보증금

  - 임차인의 보증금 (전세 or 월세)는 소멸될 수도 인수 될 수 도 있음. ⇒ 이 때부터가 권리분석!

 

 5) 부동산 경매 : 채권 채무관계가 복잡한 부동산을 깔끔하게 정리하는 것 ⇒ 이를 정리하는 것이 '말소기준 권리'

 

2. 말소기준권리

 

 1) 등기부등본 : 부동산에 대한 권리관계를 적어두는 것 (열람 가능)

  - 기재되는 내용 : 기본내역 + 소유권 + 소유권에 대한 권리 채무 기입

  - 선순위 : 먼저 온 권리 / 후순위 : 나중에 온 권리 

 

 2) 말소기준권리  

 ∗ 규칙1 : 등기상의 (근)저당권은 무조건 소멸 (저당권 = 소멸) ⇒ 민사집행법 제91조 2항

 ∗ 규칙2 : 저당권보다 순위가 늦은 권리는 소멸  ⇒ 민사집행법 제91조 3항

말소기준권리의 핵심 : (근)저당권/가압류