부동산 경매의 기술 (요약) Chapter 1

부동산 경매의 기술

 

Chapter1. 2000만원으로 시작하는 세상 쉬운 경매

 

부동산을 싸게 사는 안정한 방법, 경매

 

경재의 장점 

 1) 취득가를 내가 정할 수 있다.

 2) 중개수수료를 낼 필요도 없고, 공신력 있는 국가기관인 볍원에서 매각을 진행하므로 매매 거래보다 안전하다.

 3) 토지거래 허가나 자금 조달 계획 등의 규제도 받지 않는다. 

 4) 상품이 다양하다 (아파트, 오피스텔, 빌라, 지식산업센터, 상가, 공장 등)

 

목표 수익률을 정하고 시작하라

 

부동산으로 얻는 수익 종류

1. 시세차익 (ex. 아파트)

2. 월세 수입 (ex. 오피스텔, 지식산업센터, 상가)

 

사전에 목표 수익률을 정해야 그에 맞춰 투자 가능하다. (중요한 것은 '보유 기간의 수익률')

: 1억원 투자해서 연 6% 수익률이 목표라면 월세 50만원이 나와야 한다. 

⇒ 수익률을 계산할 때 꼭 염두해야 하는 것 : 공실률

 

<실투자금 구하는 공식>

실투자금 = 낙찰가 + 취득세 + 각종 비용 (등기비용, 명도비용, 이자비용) - 대출 - 임대보증금 (또는 임대보증금과 월세)

 

돈에 맞는 물건을 찾지 말고 물건에 돈을 맞춰라

 

고정관념의 틀을 깨고 좋은 목표의 물건을 찾았다면 방법을 강구해야 한다. 

 - 레베리지를 활용하라. (다양한 대출 방법이 있다.)

 - 기존의 자산을 활용하라. (내가 가진 자산의 형태를 바꾸어 자금을 마련한다.)

 - 나의 인맥을 통한 신용을 활용하라. (가족, 친척, 지인에게 차용증을 쓰고 빌린다.) ⇒ 신용을 철저히 지켜야 한다. 

 

경매 초보 투자자가 가져야 하는 원칙 (일단 잘 아는 동네부터 관심을 가져라)

1) 누구나 아는 호재에 휘둘리지 않는다. 

2) 아무리 싸도 상가는 쳐다보지 않는다. 

3) 잘 모르는 지역은 입찰하지 않는다.

⇒ 부동산 투자에서는 '소박'만 쌓여도 '중박'이 되고, 시간이 흘로 '중박'이 계속 쌓이면 '대박'이 된다. (꾸준히 하는 게 투자다)

 

리스크는 기회와 동의어다.

 

리스크가 있어도 방법을 잘 활용하여 최선의 선택을 통해 이익을 창출해야 한다. 

ex) 5,000만원으로 5억원 아파트를 낙찰 받을 수 있는 이유는 확신과 전세가 시세이다.

: 최소 1억원 이상의 차익을 얻울 수 있다는 확신 + 전세 시세가 4억 7,000만원 내외 

 

[대출이자를 아까워하지 말자]

대출이자를 몇 개월간 내더라도 전세를 확실히 받을 수 있다면 시도해야 한다. 여기에서 더 중요한 것은 중도상환 수수료이다. 

 

대부분 리스크를 두려워 한다. 따라서 그덕에 약간의 리스크를 감수하는 이들이 기회를 얻는다. 

 

 

레버리지 활용도 실력이다.

 

실물자산으로 최대한 인플레이션을 해지해야 한다. 부동산 처럼 안정적이고 비싼 재화를 가지고 레버리지를 잘 활용한다면 부의 사다리에 올라탈 수 있다.

 

좋은 대출 : 자산으로서 가치가 있는 상품, 배움, 사업의 확장, 내집 마련 등을 위해 빌리는 것

나쁜 대출 : 물건을 구입할 목적으로 돈을 빌리는 것

 

주식은 노 레버리지, 부동산은 풀 레버리지

 

기회는 나를 기다려주지 않는다.

 

1. 공동투자자를 모으는 동안 팔려버린 역세권 아파트

저자는 2017년 양제에 있는 매매 6억원, 전세 5억원 되는 아파트를 구매하기위해 공동투자 자금을 모으는 동안 놓쳤다고 한다. 

⇒ 물건을 찾으면 빠르게 파악하고 실행할 수 있는 결단력과 준비과 되어 있어야 한다. 

 

2. 1,000만원을 더 줘도 사야만 하는 오래된 빌라

1986년도에 지어진 빌라 (1층 1세대, 대지지분 10평, 매매가 9,000만, 전세가 6,000만)

 - 저자가 자금을 모으기 위해 전화를 돌리는 중 1억원에 팔려버린 매물

⇒ 좋은 물건은 앞뒤 재지 말고 잡아야 한다. 

 

3. 맹지의 빌라가 3억이나 오른 이유

어머니 집에 붙어있는 진입로가 포함되어 맹지가 있는 대지 45평의 단독주택 매물을 3억 5000만원에 팔고 싶어했으나 돈이 없어 못 사고, 

7년 뒤에 사려고 했으나 못 삼, 그 후 3년뒤에 다른 사람이 6억 8,000만원에 매수

 

이 이야기 공통적인 교훈

1) 시대에 따라 투자 방식은 달라질 수 있지만, 돈이 되는 물건은 게속 시중이 나온다. 

2) 내가 준비되어 있지 않으면 좋은 물건이 나와도 잡을 수 없다. 

⇒ 게임을 위해 필요한 최소한의 액수 2,000만원