부동산 경매의 기술 (요약) Chapter 2

부동산 경매의 기술

 

Chapter2. 핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것  요약 정리

 

1. 부동산 경매 절차

1) 경매 신청

 - 부동산 경매의 목적 : 자신의 채권(돈)을 회수하려는 것

 - 법원은 심사하여 적법하다고 인정되면 경매가 개시됐다는 사실을 등기부 공시

 - 집행법원은 채무자에게 경재가 진행된다는 사실을 알려주어야 하는데 이를 '경매개시결정 정본을 송달한다'라고 표현

 

2) 강제경매와 임의경매 

 - 돈을 빌리는 2가지 방법 

  a. 차용증을 써주고 빌리는 방법

 : 채권자는 법으로부터 반환하라는 확정판결을 받아 경매를 신청하는데 이를 '강제경매' 라 한다.

  b. 자신의 집(자산)을 담보로 비릴는 방법

 : 채무자가 이자를 내지 못하는 등 은행은 소송없이 바로 채무장의 부동산을 팔아달라고 법원에 신청하는데 이를 '임의경매' 라 한다.  

 

3) 배당요구 종기 결정 및 공고

 - 매각대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 '배당'

 

  a. 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자.

- 집행력 있는 정본을 가진 채권자

- 민법,상법 기타 벌률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

- 주택임대차보호법에 의한 소액임차인과 확정일자부임차인

- 근로기준법에 의한 임금채권자, 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 

- 첫 경매기시결정등기 후에 가압류한 채권자

- 국세 등의 교부청구권자 

- 국세 등 조세채권 이외에 국민건강보험법,산업재해보상보험법,국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금의 청구권을 갖는 자

 

  b. 배당요구를 하지 않아도 되는 채권자

 - 경매를 신청한 채권자

 - 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자

 - 임차권등기권자

 - 체납처분에 의한 압류등기권자

 - 가압류 집행을 한 채권자

 -  배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인

 

4) 매각 준비

 - 감정평가 : 공인된 감정평가기관에 의뢰하여 회신된 평가금액을 최초 매각 가격으로 정함

 - 현황조사 : 집행관에게 부동산의 현황, 점유 관계, 차임과 보증금 등 현황조사보고서 작성 (2주 이내에 조사 완료하여 제출)

 - 매각물건명세서 작성 : 부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서

 

5) 매각기일 및 입찰 방법 등의 지정 공고

 - 매각일 14일 전에 공고하며, 입찰 예정자가 매각기일에 기일입찰표를 제출하는 방법으로 한다. 

 

6) 입찰(매각일)

 - 입찰할 때 입찰보증금 / 도장 / 신분증 3가지가 필요

 - 입찰 마감은 보통 11시 조금 넘어 마감하고 오후 1시 전후에 결과 나옴

 

7) 매각허가결정 및 확정

 - 입찰일로부터 7일 후 매각 허가결정, 이해관계인의 항고가 없으면 허가결정이로부터 7일후 매각허가 확정

 

8) 잔금납부 및 소유권 이전 또는 재매각

 - 매각허가 결정이 확정되면 매수인에게 우편으로 통지

 - 지급 기한은 확정일로부터 1개월 이내

 - 낙찰자가 지급 기한 이내에 잔금을 내지 않으면 보증금 10% 소멸 => 계약 불발된 것으로 보고 법원은 다시 팔기 위한 준비를 하는데 이를 '재매각'이라 한다. 

 - 재매각 시에는 입찰보증금을 20% 이상 상향 조정

 

9) 배당

 - 법원은 배당기일을 정해 채권자에게 배당표 순서에 따라 돈을 나눠주고 사건은 종결

 

※ 임차인의 배당 순서

 (1) 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인

 (2) 임차권등기를 한 임차인

 (3) 최우선변제권을 가지는 소액임차인

 

2. 꼭 알아야 할 세 가지 경매 서류

1) 감정평가서

 a. 법원 -> 감정평가명령 -> 공인된 감정펴가 기관에서 회신된 평가금액

 b. 구성 : 감정평가의 근거(명세표), 위치 및 지적도, 내부 구조도, 현장 사진

 

2) 현황조사서

 a. 법원 진행관 조사 -> 점유권과 이유를 묻고 답변 적은 문서 (주관적인 문서라는 것을 염두하고 입찰자의 판단이 필요)

 b. 1회 매각기일 14일 이전에 누구나 볼 수 있음

 

3) 매각물건명세서

 a. 부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서 : 가장 신뢰할 수 있는 문서

 b. 입찰 전에 확인해야 할 가장 중요한 것으로 다음 사항을 유념해야 한다. 

  - 최선순위 설정일자 : 말소기준권리

  - 배당요구 종기일 : 이해관계인이 자신의 권리만큼 돈을 달라고 신헝할 수 있는 마지막 날

  - 비고란 : 주의사항 기재 (있으면 위험요소 / 없으면 깨끗)

 

3. 한번 보고 바로 따라 하는 입찰 당일 체크리스트

 1) 법원 가기 전 반드시 준비할 것

  - 본인 입찰 시 : 신분증, 도장, 보증금

  - 대리 입찰 시 : 본인의 임감증명서, 위임장, 대리인 신분증, 대리인 도장, 입찰보증금

  - 공동 입찰 시 : 기일입찰표, 위임장, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록, 대표자 1인의 도장 및 신분증, 공동 임찰자의 인감도장 날인 및 인감증명서

 

 2) 법원 가기 전에 꼭 확인할 사항

  - 입찰 시간 : 오전 10시 ~11:20까지 

  - 관할 법원 위치 : 특히 명칭을 정확히 확인

  - 주차장 위치 : 당일 혼잡하니 다른 주차장 꼭 확인

 

 3) 입찰표 제출

  - 입찰표 작성 방법 : 사건번호 / 이름 / 전화번호 / 주신등록번호 / 주소 / 입찰 가격 / 보증 금액 / 보증의 제공 방법

  - 매수신청보증봉투 작성 방법 : 사건번호와 물건번호 제출자의 이름 앞뒤로 도장

  - 입찰봉투 작성 방법 : 본인 난에 이름적고 날인, 뒷면에 사건번호와 물건번호 적고 3 군데 날인

 

 4) 낙찰에 성공했다면

  - 집행관이 호명 -> 신분증 제시 -> 서류에 서명 및 날인 -> 입찰보증금 영수증 -> 대출 중개인 명함 받기

 

4. 경매에서 다루는 네 가지 가격

 1) 가장 중요한 가격은 시세다

  - 경메에서 다루는 돈 : 시세 / 입찰가 / 대출 가능 금액 / 실투자금

 

 2) 입찰가를 정하는 기준은 시세와 수익률

  - 실거래가 

  - 전세 및 월세 가격

  - 급매가

 

 3) KB부동산에서 실거래 확인하기

  - 아파트, 오피스텔 : KB부동산 리브온(onland.kbsatr.com)을 통한 인접 주택 거래 비교법 활용

  - 빌라, 다가구주택 : 아파트처럼 인접 주택 거래 사례 비교법로 시세 파악(초심자는 빌라 거래 주의)

 

 4) 국토교통부에서 실거래가 확인하기

  - 국토교통부 실거래가 공개시스템 사이트 방문 (rt.molit.go.kr)

  - 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE (www.r-one.co.kr)

 

 5) 네이버 부동산에서 실거래가 확인하기

  - 네이버 부동산(land.naver.com)

 

 6) 현장에서 최저가, 최고가 수준 확인하기

 

 7) 입찰가, 나는 이렇게 산정했다. 

  - 경매 최저가와 현재 시세 그리고 이전 낙찰가를 조사해서 기대 수익 만큼만 제외하고 입찰가 지정

 

 ※ 남들이 잘 모르는 입찰가 산정의 비결

관리비 조사 단계에서 미납된 관리비가 얼마인지 관리사무소에 문의하며 몇 번이나 받았느냐고 물어본다. 

• 업무를 못 할 지경이에요
• 하루 한두 건은 오는 것 같아요
• 지금 전화 주신 분이 처음이에요.

=> 이 결과에 따라서 입찰가의 가격을 정하고 문의가 없었던 경우 최저가 수준 입찰가를 적으면 단독으로 입찰도 받을 수 있다!