부동산 경매의 기술 (요약) Chapter 3

부동산 경매의 기술

 

Chapter3.  등기부 볼 줄 몰라도 당장 경매에 도전할 수 있다.

 

 

 

1장. 깔끔하게 성공한 첫 번째 낙찰

 • 첫 낙찰, 최고의 물건을 발견하다. 

  - 주거용 부동산 경매 낙찰 도전기 : 인천시 서구 가정동 44평 아파트 (최저가 : 1억 9,600만원)

   1) 첫 번째 호재 : 7호선이 석남역까지 연결 - 추후 7호선 개통시 시세에 긍정적 영향 가능성 있음

   2) 두 번째 호재 : 경인고속도로 일반호 사업 - S-BRT(고급형 간선급행버스체계) 도입, 차도 지하화 추진 예정

 - 최종 입찰가 : 2억 4,190만원 (1,500만원 수익 + 취등록세 부대비용 예상) - 감정가 대비 86%

 - 잔금처리 : 감정가 70% 대출 받음 (KB부동산 시세의 70% / 감정가의 70% / 낙찰가의 90% 중에서 선택)

 - 잡음 없이 끝난 명도 과정 : 잔액 배당을 받을 수 있는 소액임차인여서 마찰 없이 가능 (명도확인서와 인감증명서 전달 후 정리)

 - 3천만원 투자로 월 30만원 수익구조 만듬 : 월세 세입자 구함 (보증금 2,000만원 / 월세 80만원)

   · 낙찰가 : 2억 4,190만원

   · 법무비용 : 386만 8,200원

   · 대출금 : 1억 9,300만원(농협)

   · 보증금 : 2,000만원

   · 투자자금 : 3,276만 8,220원

 => 결론 : 투자금 5,000만원 이하로도 얼마든지 낙찰받아 수익 기대 가능한 경매!

 

2장. 경매 사이트 이렇게 활용하라

 • 나와 맞는 경매 사이트 찾기 : 스피드옥션, 지지옥션, 굿옥션, 부동산 태인 등 활용

   ex) 스피드 옥션 기준으로 설명

 • 검색 조건 설정

   - 소재지 : 잘 아는 지역 선택

   - 현황용도 : 물건 유형을 선택하는 항목

   - 건물 면적 : 제곱미터로 표시되며 구간으로 설정 가능

 • 물건 정보 상세 검색

   - 감정가, 최저가, 매각기일, 청구 금액, 사진과 지도 등 종합적으로 본다

   - 임차인 정보 확인 : 임대보증금, 월세, 전입일, 확정일자 등 확인

   - 감정평가서 / 현황조사서 / 매각 물건명세서는 꼭 확인!

   - 등기(집합) 클릭 : 해당 건물의 등기사항전부증명서를 확인 가능

 • 괜찮은 물건을 찾았다면 : 관심등록 버튼 클릭!

   - 중요한 부분 붉은 글씨로 표시됨 : 변경 / 신건 / 매각 / 유찰 3회

   - 인쇄도 가능 : '요약 인쇄' 항목 클릭

 • 언제, 얼마나 찾을까? 

   - 꾸준히 보는게 좋다. 

   - 경매 사건 하나 당 약 30분 예상

 •  물건을 찾았는데 입찰하러 법원가는 게 두렵다면? : 공매 활용 (범용공동인증서 필요 / 온라인으로 입찰 가능), 경매 (꼭 법원 가야함)  

 • 가장 중요한 것은 포기하지 않는 마음가짐

   - 경매 투자에서 권리분석(5%), 부동산의 가치 파악(95%) 임을 알자. 

   - 경매 싸이클 : 검색 → 조사 → 입찰 → 낙찰 → 등기(대출) → 명도 → 수익실현

 

Tips. 경매는 연습과 실전이 답이다. 

 (1) 1단계 : 관심있는 물건 저장하기

 (2) 2단계 : 관심물건 등록 후 며칠 후 다시 보기

 (3) 3단계 : 낙찰받고 싶은 것 중 나와 맞는 부동산 추려내기

 (4) 4단계 : (모의) 입찰

 (5) 5단계 : 입찰 결과 확인 하기

 (6) 6단계 : 꾸준한 반복 연습

 

3장. 낙찰 확률 높이는 요령

 • 남들과 반대로 움직이자

   - 폭우가 쏟아지는 날, 징검다리 휴일, 크리스마스 이브처럼 특별한 날 입찰하자. 

 • 신건 입찰로 낙찰 확률을 높이자

   - 부동산이 상승장 일 때보다는 감정가보다 시세가 높은 경우가 많기 때문 신건의 관심도가 확실히 덜하다 : 이를 활용!

 

4장. 잃지 않는 투자가 첫째 조건이다 

 • 경매의 꽃은 낙찰이 아닌 매도

  - 경매에서 낙찰받는 것 : 가장 쉬운 것 - 낙찰가가 높기만 하면 된다 => 매도가 어려움

   ex) 서울에 있는 땅이라고 높게 써서 단독 낙찰 / 너무 싸다고 임장도 안하고 산 경우 / 시세도 모르는 지역에서 3개나 낙찰

    => 수익을 낼 수 있는 물건에만 입찰 하자 : 모든 투자에서 같은 경우다!