경매 교과서 Chapter 3 소액임차인(최우선변제권)

 

경매 교과서

 

Chapter3. 소액임차인(최우선변제권) 

 

 

• 소액 임차인의 기준

 - 보증금 1억 이하 (2020.7, 수도권 기준), 주택 임대차 보호법 8조(보증금 중 일정액의 보호)

 

• 최우선 변재 (0순위 배당)

 - 근저당보다 늦은 순위의 임차인도 해당 시 먼저 배당을 받음

 - 배당은 법이 정한 범위 안에서 배당함 : 수도권 1억이하 보증금의 경우 3,400만원을 최우선 변제함 

 

 

 

  - 확정일자가 없어도 소액임차인으로 0순위로 배당받을 수 있으나 배당요구가 없다면, 2순위로는 배당 받을 수 없음

  - 배당요구가 없으면 배당표 자체에서 빠져버려 0순위 배당도 없어져 버림

  - 지역별 소액임차인 기준 (2021.5.11 ~ 현재)

  · 서울 : 보증금 1억 5000만원 이하 / 변제액 5,000만원 까지

  · 수도권(과밀억제권) : 보증금 1억 3,000만원 이하 / 변제액 4,300만원 까지

  · 광역시(과밀억제권 제외) : 보증금 7,000만원 이하 / 변재액 2,300만원 까지

 

 - 은행 대출의 '방빼기' : 소액 임차인을 고려하여 그만큼 변재하고 대출을 보통 실행함

   (상가보다 대출이 나오기 어려운 이유)

 - 소액임차인 기준일은 은행이 대출해 준 날짜(담보물권 설정일)를 기준으로 함 

   => 최우선 배당금 기준은 지역별, 담보물권 설정일별로 다르니 체크 요함

 

• 배당을 받을 수 있었으나 못 받은 사례

  - 배당요건 (전입 + 확정 + 배당요구)

 

 사례1> 

  · 보증금 1,000만

  · 근저당 일자 : 2006.7.7

  · 소액 기준 : 4,000만 / 1,600만

  · 채권자는 소액임차인 (월세 안내고 버팀)이 있으면 배당배제부터 넣고 본다. / 그러나 '배당배제 신청'은 못받는다는 의미는 아니다.

 

 사례2>

  · 전입을 안 한 채로 배당요구만 한 임차인 : 배당 못받음

    주의할 것 : 경매 이후 전입자는 '소액 임차인'에 해당하지 않고, 경매등기 전에 전입해야 함

 

 사례3>

  · 집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톰 : 한채에 소액이차임을 다수 전입 시키는 방법 (제한은 없음)

 

 사례4>

  · 부동산 경매 작전 빌라 (신축빌라 급급전세 3,000만원 매물의 진실)

   - 경매에 넘어갈 집을 소유자에게서 브로커가 1,000만원에 매입 → 전세 시세 1~2억을 전세 3,000만에 소액임차인을 구하여 전세를 받음 (3,000 - 1,000 = 2,000만원 이익) → 전세세입자는 경매 진행동안 전세 1억 이상 집을 3,000만원으로 지내고 최소변제엑 2,500만원을 변제 받음 (500만원은 월세 낸 것으로 퉁)

  => 결론 : 은행(등기 설정권자)가 받아야 할 돈을 지들끼리 돌리며 이익을 나누어 가짐 

   - 소유자 1,000만원 이익 / 브로커 2,000만원 이익 / 세입자 전세 시세보다 저렴하게 사용(-500만 손해) 

 

• 소액 임차인 우선 배당 제한

  - 소액 임차인의 우선 배당이 0순위라 할지라도 주택가액의 1/2을 넘지 못한다. 

   ex) 9,500만원 임대보증금 일 때 소액임차인 우선 배당금(3,200만원)이나 낙찰가가 5,000만원이라면 낙찰가의 1/2를 넘지 못해 2,500만원만 배당

  - 임차인이 많은 경우 (다가구주택)

   ex) 임차인이 많을 때는 낙찰가의 절반액을 나누어서 배당함

      · 낙찰가액 5,000만원일 때 : 3명의 임차인이라면 2,500만월을 1/3씩 배당 

      · 낙찰가액 3억원일 때 :  경우 1/2인 1.5억이라도 우선배당액 합산보다 그냥 최대금액 3,200만원씩 배당

  - 임차인이 보증금액이 다른 경우 (다가구주택)

      · 낙찰가 1억원 일 때(배당재원 5,000만원) : 홍길동 5,000만 / 전우치 6,000만 / 일지매 7,000만 => 각각 1,666만원씩 배당(최대 소액 배당금 3,200만씩)

      · 낙찰가 1억원 일 때(배당재원 5,000만원) : 홍길동 5,000만 / 전우치 6,000만 / 일지매 1,000만

         => 홍길동과 전우치는 2,162만원(최대 소액 배당금 3,200만원), 일지매는 675만원(최대 소액 배당금 1,000만원)

 

• 소액임차인 심화

 (1) 다단계 최우선 변제 1

   -  근저당 1을 기준으로 소액임차인 판단, 최우선변제

   - 근저당 1 배당

   - 근저당 2 기준으로 소액임차인 다시 판단, 취우선변제

   - 근저당 2 배당 

   => 이 경우 인수금을 가장 적게 권리분석한 사람이 낙찰 받을 확률이 높음 (최우선 변제는 낙찰가의 1/2이내서만 가능 함을 꼭 기억!)

 

 (2) 다단계 최우선 변재 2 (확정일자부 임차인)

  [말소기준권리보다 선순위 임차인일때의 원칙]

  - 말소권리기준보다 빠른 임차인은 무조건 낙찰자 인수

  - 확정일자 받고 경매로 넘어간 경우 배당요구자는 순서대로 배당

  - 확정일자 안받은 사람중에서도 '보증금 중 일정액을 보호'

  - 보호해주는 범위는 담보물권(근저당권) 기준 (임대차보호법상 담보물권 : 담보가등기 / 배당요구한 전세권 / 확정일자부 임차인 / 배당받은 유치권 등)