부동산 경매의 기술 (요약) Chapter 4

 

부동산 경매의 기술

 

Chapter4.  손품, 발품만 열심히 팔아도 1000만원 더 번다.

 

 

 

1. 권리분석, 위험한 물건을 피하는 지뢰찾기 게임

 (1) 권리분석, 말소기준권리

    •  등기사항전부증명서(등기부) : 소유자의 변동, 대출자나 채무자의 이름과 주소, 담보권 설정

 (2) 부동산 권리의 소멸과 인수 (말소기준권리)

    • 낙찰자에게 '소멸과 인수'는 매우 중요

    • 입찰자는 자신이 인수할 금액만큼을 고려해서 입찰이 필요

 (3) 권리분석의 기본은 말소기준권리를 찾는 것

      · (근)저당

      · (가)압류

      · 담보가등기

      · 경매개시결정 등기

      · 배당요구를 한 전세권

   • 권리분석의 키포인트

     - 말소기준권리를 찾는다

     - 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 파악

     - 임차인이 없으면 안전 / 있다면 대항력 여부 파악

     - 매각물건명세서로 추가로 인수되는 권리 찾기

 (4) 말소기준권리가 되는 권리의 종류    

   • 근저당권 : 시중은행은 원금의 120%를 채권최고액으로 설정함

   • 가압류 : 사전에 재산을 빼돌리지 못하도록 채무자의 재산을 임시로 동결하는 것

   • 담보가등기 : 채권자는 채무자에게 돈을 빌려주고 해당 부동산에 가등기 하는 것 (본등기의 순위 보전을 위한 예비등기)

   • 경매개시결정 기입등기 : 강제경매 신청 → 적법여부 판단 → 경매개시결정 → 등기부에 기재

   • 배당요구를 한 전세권 (대향력 여부를 반드시 확인) 

     - 대항력 있는 임차인이 보증금을 받을 수 있는 경우 

        1) 법원에 배당요구를 해서 매각대금에서 보증금 받는다. 

        2) 법원에 배동요구 X,  낙찰자가 잔금 납부 후 매수인으로서 집을 비워달라고 할 때 이를 거절 가능

 (5) 3초 만에 권리분석 끝내기

   • 전입신고일 빠르면 : 일단 대항력이 있다. 

   • 말소기준권리가 빠르면 : 대항력이 없다. 

 

2. 낙찰자도 세입자도 알아야 할 임차인의 권리

 (1) 우선변제권 : 대항력을 갖출 것(전입신고)/ 확정일자를 받을 것 / 배당요구 할 것

 (2) 대항력 없이도 보증금 일부를 받을 수 있다. ('주의' : 전 · 월세보증금이 증액되는 경우)

      · 보증금이 소액일 것 (표 참조)

      · 경매개시결정 등기 전 대항력(점유 + 전입)을 갖출 것

      · 배당요구를 할 것 (종기일까지)

 (3) 상가 임차인의 대항력 발생 요건 (상가건물임대차보호법)

    1) 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 관해 적용

    2) 환산보증금을 적용한다. 

    3) 우선변제권의 조건

      · 환산보증금이 한도 이내일 것

      · 대항 요건(점유+사업자등록)을 갖출 것

      · 확정일자를 받을 것 (관할세무서)

      · 배당요구를 할 것

 (4) 대항력이 있으면 상가의 권리금도 보호받는다.

 (5) 이사를 해도 임차권을 유지하는 법 : 소재지 관할 법원에 단독으로 임차권 등기명령을 신청

 

3. 바쁜 직장인을 위한 책상에서 물건 찾기

 (1) 간단한 손품으로도 수익을 낼 수 있다

   • 네이버 부동산 매물

   • 실거래가 : 임대를 할 수 있으므로 전세, 월세 가격도 확인

   • KB부동산 시세 : 대출의 기준이 될 수 있다.

   • 과거 매각통계 : 경매 정보 사이트에서는 입찰하려는 아파트 단지의 동 / 호수가 얼마에 낙찰됐는지, 몇 명이 입찰했는지 알 수 있다.

 (2) 손품을 보완하는 수단, 현장 조사

   • 입찰 준비 : 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서 확인

   • 그 이후에는 현장조사(임장)

 

4. 실전! 손품으로 아파트 경매 도전하기

 (1) 지도 사이트로 임장 사전 조사하기 : 네이버 부동산 예시

 (2) 온라인 지도로 주변 환경 조사 : 세부 메뉴 확인

 (3) 해당 물건의 단지 정보 파악 : 해당 아파트를 클릭하여 상세한 단지 정보 확인

 (4) 핵심시설과의 거리를 측정해 입지 파악 : '거리'를 클릭하여 측정

 (5) 거리뷰를 활용해 물건지 분위기 파악

 

5. 꼼꼼한 현장 조사가 투자 성과를 좌우한다.

 (1) 임장의 질은 손품이 좌우한다 

    - 중개소 방문 예약

    - 지도와 확인 필요한 정보 등 미리 출력

 (2) 충실한 기록은 두고두고 도움이 된다 : 조사 내용과 느낌, 현지 중개사나 주민과의 대화를 기록한다. (이미지, 음성녹음, 필기 등)

 (3) 가장 정확한 것은 현지 주민의 정보 

    - 아파트 주민이나 커뮤니티를 활용하면 추가 정보 파악 가능

    - 관리사무소를 방문하면 미납된 관리비 있는지 확인 (이걸 얼마나 물어봤는지도 추가 확인 필요!)

 (4) 부동산중개소에서 시세 정보를 얻는다. (최소 3군데 이상을 들려보아라)

 (5) 아파트 임장 체크리스트 

   • 주변환경 (위치 / 교통 / 학군 / 편의시설 / 환경 / 직주근접)

   • 단지정보 (브랜드 / 준공연도 / 해당 평형 세대 수 / 난방 형태 / 관리비 / 대지지분)

   • 해당 세대 정보 (층, 평면, 복도식 or 계단식 / 동별 위치, 동간 거리 / 발코니 면적, 확장 여부 / 새시, 주방, 화장실 인테리어 / 층간소음 문제, 세대별 주차 대수)

 

∗ 낙찰 실패 이유

  1) 감정가를 참고해서 입찰가를 쓴다

  2) 투자 대상에 대한 확신도 간절함도 없다. 

  3) 입찰할 물건의 숨겨진 가치를 제대로 보지 못한다.

  4) 손품은 열심히 파는데 현장을 가보는 것은 귀찮아 한다.

  5) 욕심이 많거나 수익률을 높게 잡는다.

 

6. 발품불패! 임장 체크리스트

 (1) 꼼꼼한 체크리스트가 낙찰 확률을 높인다. 

   • 임장 : 현장에 임한다. (꾸준한 임장이 답)

   • 사건번호가 담긴 메인 페이지, 현황조사서, 지도 등을 출력해서 간다. 

   • 나만의 체크리스트를 만들어라.