경매 교과서 Chapter7. 땅, 8. 임차인 대항력 발생시점

 

경매 교과서

 

Chapter7. 땅 (대지권, 토지별도등기)

 

 

1. 대지권 미등기

    • 대지권이 등기되지 않아 대지권이 있는지 없는지 모름.

    • 없다는 뜻은 아님.

    • 대지권이란 대지에 대한 권리. 단순 등기 누락인지, 아니면 진짜로 아예 없다는 것인지

    • 단순 누락은 문제가 없고, 없는 경우는 법정지상권 문제 발생

    • 건물철거 가처분의 경우 우순위하더라도 소멸되지 않고 인수

    • 예고등기도 소유권을 잃을 수 있음

    • 감정가에 대지 가격이 포함되어 있더라도, 미분양인 경우 분양 대금이 미납된 상태로 경매에 나온 물건이라, 대지권 가격을 추가로 인수해야 했던 물건.

 

2. 토지별도등기

    • 땅에 담보를 걸고 건물을 지은 경우, 나중에 근저당이 남아 있을 수 있음. 이런 경우는 패스해야 한다. 

3. 조세채권 / 당해세, 체불임금

    • 소액임차인 최우선 변제금, 당해세, 체불임금은 0순위로 배당받는 채권. 조세채권도.

    • 위험한게 아니라, 그냥 배당을 제일 먼저 받아간다는 문제

    • 즉, 먼저 배당을 받아가므로 선순위 임차인이 보증금을 다 받아가지 못하면, 나머지는 인수임

 

 

Chapter8. 임차인 대항력 발생시점

 

    • 이혼한 경우, 이혼한 날 다음달 (0시) 대항력 발생

    • 전소유자의 경우, 소유권 넘긴 날 다음 날 (0시) 대항력 발생

    • 법인인 경우, 법인 계약 / 직원(개인) 전입

    • 임차인이 법인 : 중소기업의 경우에만 적용. 입주자가 바뀌면서 새로 전입을 하면 대항력 발생일도 같이 바뀜

    • 법인이 LH공사인 경우, 직원용 기숙사가 아니라, LH가 보증금을 부담하고 실제로 임차인이 들어간 경우는 임대차 보호 받음

    • 외국인인 경우, 외국인도 대항력 있음

    • 상가 임차인의 대항력 : 사업자등록 = 주민등록, 사업자 등록을 하면 대항력 취득.

 

 

<마무리 요약>

1) 모든 답은 현장에 있음. 임장 중요

2) 나만의 특기 개발, 내가 편한 분야에서 수익 내자

3) 부동산 사장님과 친하되 맹신하지 말자.

4) 앞마당을 정하자. 동네 전문가 되기

5) 혼자는 힘들다. 동료, 멘토가 있으면 오래할 수 있다.

6) 경매는 수익이지 낙찰이 아니다.

7) 낙찰 받기 전에는 정주지 말자.

8) 쉬는 것도 투자이다 잘 안 될 때는 쉬자.

9) 경매에도 상도가 있고, 배려하고 무리하지 말자.

10) 까치밥 감나무처럼, 남이 먹을 걸 남겨주자. 즉, 적당히 먹고 빠지자.