부동산 경매의 기술 (요약) Chapter 5

 

부동산 경매의 기술

 

Chapter5. 경매의 위험과 기회를 바로 알면 수익률이 달라진다.

 

 

 

 

1. 인도명령은 경매의 안전장치, 인도명령과 강제집행

   : 낙찰 후 점유인이 명도요구에 응하지 않을 경우 매수인은 법원에 인도명령을 신청한다. 

 

 (1) 인도명령 절차

    가. 인도명령신청

    나. 인도명령 심리 및 심문

    다. 인도명령결정

    라. 결정문 송달

    마. 송달증명원 및 집행문 부여 신청

 

 (2) 강제집행절차

    가. 집행관 사무실에 강제집행신청서 제출(송당증명원 첨부)

    나. 예고집행 : 채무자에게 이사할 시간을 줌 

    다. 강제집행 : 노무자 투입

    라. 채무자에게 최고서 발송

    마. 유채동산 매각신청

    바. 집행비용 예납 및 공탁

    사. 유체동산 감정

    아. 집행비용 확정 결정 신청

    자. 동산경매처리

 

 (3) 인도명령 신청기한 및 대상

    • 잔금과 동시에 신청

    • 잔금납부일로부터 6개월전까지 신청 가능한데, 6개월이 지나면 점유자를 상대방으로 소유권에 기한명도소송을 제기해야 함

    • 인도명령 대상자

     가. 채무자(전 소유자) 및 동거가족

     나. 대향력 없는 임차인

     다. 경매개시일 이후 대항력 없는 점유자

     라. 동거가족, 상속인, 피고용인

     마. 집행을 방해할 목적으로 채무자와 공모한 점유자

     바. 채무자가 법인일 경우 회사의 직원

 (4) 점유자에 따른 인도명령결정 기간

    • 전 주인 거주 시 (대항력없음) : 인도명령 신청 후 2~3일 후 인도명령을 결정

    • 임차인 거주 시 (대항력있음) :

      - 배당일까지 인도명령신청에 대한 판단을 유보함. 임차인이 받아갈 임대보증금이 있을 수도 있기 때문에 배당일 이후 인도여부 결정. 

      - 인도명령신청, 인도결정문이 나오면 낙찰자의 주소지로 결정문 정본을 발송

      - 대한민국법원 대국민서비스 사이트(scourt.go.kr)에서 나의 사건검색 창에 사건번호를 입력하면 진행상황을 확인 가능

    • 강제집행 신청 : 송달 증명원 발급 -> 관할 집행관 사무실 강제집행신청서 제출 -> 1차 집행 또는 예고집행 (비용 약 12~15만) -> 2주 여유주고 이사 유도

    • 강제집행의 실행과 주의점

     - 예고집행 후 점유자가 철거를 하지 않을 경우 점유자의 짐을 들어낸다. 강제로 문을 열때 성인 2명 인증이 필요

     - 남겨진 짐이 하나도 없도록 한다. 임의로 작은것이라도 버린다면 전 소유자나 점유자가 자신의 물건을 훼손했다고 주장할 수 있음. (버린짐도 절차에 따라 진행)

      => 유체동산 매각신청을 해서 소유권을 취득한 후 버리는 것이 원칙 or 점유자와 유체동산 포기 각서를 작성

     - 임차인이 대항력도 없고 배동도 한푼도 받지 못하는 경우 협의비용을 조정하여 빠른 진행으로 수익률을 높여준다.

     - 임차인의 말만 믿고 기다리기 보다 혹시 모를 사태에 대비하여 법의 힘을 빌릴 수 있도록 일단은 잔금납부와 함께 인도명령을 신청해두는 것이 좋다. 

     - 정체불명 점유자의 경우 현황조사서에 기재된 임차인, 현재 전입세대열람원에 등재된 사람, 소유자를 상대로 인도명령 신청을 하는데 실제 집행 시 서류와 점유자가 다르면 집행 불능이 된다.  이 경우, 집행관에게 집행의 실시 정지를 신청하고 집행불능 조서를 발급받아 다시 인도명령신청을 한다. 

     - 비밀번호를 변경하지 않아 다시 들어갈 경우 인도명령은 할 수 없고, 무단침입죄와 강제집행효율침해죄로 형사 고소를 할 수 있다.

 

2. 명도확인서

 (1) 명도확인서는 반드시 입찰자가 집을 비움과 동시에 작성해서 줘야 한다.

 (2) 명도확인서 서류가 없이도 해당 주소지 통장 반장의 확인서, 관리사무소에서 명도를 완료 했음을 입증한 서류이다. 

 (3) 이사비를 요구하는 경우 적정한 선에서 빠르게 협의하여 손실을 줄이도록 하자. 

 

3. 체납 관리비와 공과금 처리법

 (1) 낙찰자는 집행건물의 구분 소유자 또는 그 사용자의 연체 관리비를 부담하는 것이 원칙이다. 

       공용부분관리비 (인건비, 통신비, 사무비용, 청소비, 승당기유지비, 화재보험료 등)는 낙찰자가부담하고, 전유 관리비(전기세, 수도세, 가스비, 세대난방비 등)는

       이전 소유자나 점유자가 부담한다. 

 (2) 전유부분의 미납관리비를 처리하는 방법

    - 공급자에게 전화

    - 경매로 소유권 이전된 사실 통보

    - 등기부등본, 강제집행 관련 서류 팩스 전송

    - 취득일 기준 미납요금 탕감(단, 전기재공급을 위한 설치비는 낙찰자 부담)

 

4. 점유자가 연락두절일 때 취하는 방법

 (1) 인도명령신청

    - 신청서, 위임장, 인감증명서, 수입인지 1,000원

    - 경매계에서 부동산인도명령결정문을 제출.

    - 인도명령결정문, 집행문, 송달증명원을 받아서 집행관 사무소로 이동.

 (2) 강제명령신청

    - 서류 : 강제집행신청서(대리인일 경우 위임장, 인감증명서 첨부), 부동산인도명령결정문, 집행문, 송달증명원

    - 담당직원에게 서류 제출하면 접수증(집행비용 예납안내), 납부서(은행제출용)를 받아서 납부 하면 신청된다.

 (3) 강제집행

    - 성인 2명이 입회증인으로 참석해야 강제로 문 열수 있다.

    - 귀중품의 경우 미리 사진 촬영한 후 옮긴다. 그 후 도어럭 새것으로 교체

    - 모든 집이 반출된 것ㄷ을 확인 후 최종적으로 채권자가 물품 보관각서에 사인

    - 물류창고 사장님과 물품보관 수탁계약서를 체결하고 채무자가 안 찾아가면 유체동산 경매 신청 후 다시 낙찰받아 폐기 처분해야 함

    - 미납관리비는 미리 확인 후 장기 미납으로 협의가 안 될 경우 내용증명 보낸다. (판례로 최근 3년치 공용부분만 납부하면 됨)

 (4) 유체동산 경매절차

    가. 법원과 가까운 주민센터에서 채무자의 초본받기ㅣ

    나. 법원 집행관실에 채무자 초본 제출

     - 법원 집행관실로 가서 강제집행 목적물 외 동산의 매각허가신청서

     - 수입인지 1,000원

     - 채무자 초본 2통

   다. 은행에서 비용 납부 후 유체동산 경매 참여

     - 경매참여 후 낙찰받아 폐기 또는 중고장터에 판매한다. 

 (5) 인터넷 우체국에서 내용증명 보내기

     - 인터넷우체국 로그인 -> 우편 -> 내용증명 메뉴 클릭

     - 우편물선택사항 -> 반송불필요, 배달증명, 수령안함 클릭

     - 받는 분 성함과 주소 입력 후 목록 추가

     - 우편직접작성 클릭 후 확인 / 결재하기 눌르면 발송

 

5. 기타 함정들 

 (1) 허위유치권자 가려내기. 유치권자는 경매개시결정등기 전부터 점유상태였어야 함

    - 허위유치권자로 확인 될 경우 낙찰에 참여할 수 있다. 대부분 경쟁 입찰을 포기하게 하려는 사기성 수단으로 활용

 (2) 세대합과와 대위변제

   가. 세대합가란 주민등록상 독립되어 있는 별도의 세대가 하나로 합쳐진 것을 말한다. 

     ex) 대항력 있는 임차인 가족이 살다가 세대원 일부가 전출한다고 해도 가족 일부 주민등록이 여전히 있다면 제3자에 대한 대항력 주장 가능

   나. 대위변제란 소멸도리 채권의 소유자나 대항력 없는 임차인이 자신의 채권을 살릴 수 있는 방법이다. 

         채무자의 빚을 이해관계자 또는 제3자가 대신 갚아주는 것으로 이로 인해 말소기준권리가 바뀌는 상황이 있을 수 있다.

 

6. 명도하기 전 알아두면 좋을 것들

 (1) 인도명령은 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 신청해야 한다. 

 (2) 배당바는 임차인이 있는 경우 낙찰자는 '명도확인서'라는 무기로 쉽게 점유를 이전받을 수 있다.

 (3) 시기에 맞는 적절한 내용증명 발송은 추후 분쟁을 막고 원활한 명도협의에 도움이 된다.

 (4) 아파트, 오피스텔, 빌라 등 주거용 사건은 강제집행을 통한 유체동산 경매까지 가는 경우가 드물다.