경매 교과서 Chapter5, 6. 말소기준권리 5가지 다가구주택,

 

경매 교과서

 

Chapter5. 다가구주택 

 

 

5. 다가구 주택

     •  다가구 주택 분석할때는 그림을 그리며 하면 한 눈에 파악이 쉽다. 

      - 전체 몇 개 호실에 임차인이 몇명 있는지 파악이 용이, 어느 방이 비어있는지도 파악이 쉬움

 

    • 임차인 등기

     - 등기에 임차인의 권리(전입, 확정, 보증금) 관계를 적어 놓는 것

     - 전출을 하더라도 임차권 등기자의 임차인으로써 자격 유지 가능

 

    • 채권과 물권

      - 물권은 불특정 다수에게 그 사물에 대한 권리를 주장할 수 있는 권리

      - 채권은 특정 채무자에게만 권리 주장 가능

      - 물권은 그 사용과 수익을 보장하기 위해서 물권적 청구권이 인정

      - 채권은 배타성이 없으므로 모든 사람에게 권리 보호를 주장할 수 없음

      - 물권 : 근저당, 우선변제, 임의경매

      - 채권 : 가압류, 안분배당, 강제경매

 

    • 채권의 물권화

      - 임차보증금은 원래는 채권이라 배다에서 우선권이 없는 것인데, 확정일자를 받음으로 해서 근저당권자와 같이 우선변제를 받을 권리가 생김

 

Chapter6. 말소기준권리 5가지

 

 

6. 말소기준

    • 말소기준 권리의 종류

   1) (근)저당권

   2) (가)압류

   3) 전세권

   4) 가등기

   5) 강제경매기입등기

 

    •  전세권

     - 전세권은 말소기준권리가 될 수도 있고, 안 될 수도 있다.

     - 전세권이 말소기준 권리가 되는 조건 2가지 : 선순위 전세권, 배당요구

     - 말소기준권리 기준 후순위 전세권은 자동 소멸 => 입찰자 입장에서 신경안써도 된다. 

     - 선순위 전세권으로써 배당요구를 하면 말소기준권리가 된다

     - 선순위 전세권이 배당요구를 안 하면 낙찰자가 인수가 된다. 

     - 전세권은 배당요구를 안 해도 전세금액을 알 수 있다.

     - 전세권은 임차권이 아니다. 민법이 정의하는 물권, 저당권 같은 것이다. 

     - 임차인이 전세권과 임차권을 둘 다 가지고 있는 경우

      => 전입(확정일자)를 갖춰 임차권이 있으면서, 전세권 설정한 임차인에 대해서 입찰 시, 선순위 권리에 대해서만 신경 쓰면 된다.

     - 임차인으로 배당 요구하면 (선순위) 전세권은 아직 살아있다.

     - 전세권 배당요구로 소멸되는 것과 별개로 선순위 임차인은 살아 있다.

     

    • 가등기

     - 선순위 가등기로써 배당요구를 하면 말속준권리가 된다. 

     - 선순위 가등기가 배당요구를 안하면 낙찰자가 인수가 된다. 

     - "소유권이전청구권" 가등기는 낙찰자가 소유권을 잃을 수도 있다. 

     - 가등기는 배당요구 안하면 입찰하면 안된다. 

 

    • 강제경매기입등기

     - '강제경매'는 등기상에 아무런 권리 없이 곧바로 경매가 뜨는 것이고, 그때는 경매등기 자체가 말소기준권리가 된다. 

     - '임의경매'라는 말은 이미 등기상에 권리(근저당, 전세권, 가등기 등)가 있다는 뜻이다.