부동산 경매의 기술 (요약) Chapter 6,7 완료

 

부동산 경매의 기술

 

Chapter6. 제2의 월급을 만드는 임대수익에 도전하자. 

 

 

1. 수익형 부동산 vs 차익형 부동사

    • 좋은 상가나 자산은 환금성은 떨어지나 월세가 잘 나오기에 양도세를 내가며 팔 이유가 없다.

    • 수익형 부동산에는 '원샷원킬' 정신이 필요. (잘못된 투자로 인해 큰 위험에 빠질 수 있다.) => 초보자일수록 서두루지 마라.

    • 수익형 상품은 변동성이 적으니 천천히 찾아도 괜찮은 물건을 살 수 있다.

    • 원하는 수익률과 리스크 관리에 포커스를 맞춰야 한다. 

    • 시세차익과 수익형 모두를 동시에 만족시키는 건 어렵다.

    • 대표적 시세차익형 투자상품은 아파트다.

    • 수익형은 공실 리스크 관린가 중요

    • 수익형은 고정된 월세로 삶의 실을 직접적으로 높여주나 환금성이나 자산이 늘어나는 속도 면에서는 아파트의 상대가 되지 않는다.

    • 수익률 = (월임대료  12) / 입찰가 - 보증금 * 100

 

2. 임대수익을 위한 인테리어는 선택이 아닌 필수

    • 쓰레기를 치우더라도, 반드시 확인 받고 처분위임각서 같이 문서로 받아두자.

 

3. 상가보다 안전한 수익형 부동산, 지식산업센터

    • 수익률과 입지가 중요

    • 수익률을 높이려면 싸게 사거나 월세를 높이면 된다.

    • 부동산의 가치는 내가 관심을 주는 만큼 올라간다.

    • 서울에 가깝고 공단에 가까운 입지

    • 인기 이유는 관리비가 싸고 관리가 잘 되기 때문. 주차여건이 좋음

    • 지하철 인접 여부가 아파트보다 중요

    • 도면을 보자. 작은평수가 임대에 유리

    • 항상 다수와 다르게 생각하고 행동해야 한다.

    • 지식산업센터는 아파트에 비해 거래비용이 큰 편이고, 취득세 4.6%로 환금성도 아파트보다 떨어진다. 

    • 성급하게 뛰어들지 말고, 내 소득수준, 레버리지 가능 비율, 은퇴 시점, 투자 성향 등에 따라 내 목적에 맞는 부동산을 찾는 것이 우선이다.

    • 좋은 기회를 잡거나 운이 따르는 사람은 잠깐의 관심이 아니라 원하는 부동산을 찾기 위해 꾸준히 노력하는 사람들이다.

 

Chapter7. 알려지지 않은 새로운 경매공매의 세계 

 

1. 경쟁은 적고 수익률은 높은 지분 경매

    • 지분 물건이 나오는 이유

      - 1) 상속 2) 부부 공동명의 3) 공동 투자

    • 지분 물건이 어렵지 않다고 하는 이유는 정형화된 메뉴얼이 있기 때문

      - 낙찰

      - 처분금지 가처분

      - 공유물 분할

      - 판결문 / 화해권고결정문

      - 경매 신청

      - 경매 낙찰

      - 잔금 납부

      - 배당

    • 다섯 가지 해결방안

      - 낙찰자의 지분을 공유자가 매입한다.

      - 공유자의 지분을 낙찰자가 매입한다.

      - 서로 협의해서 일반 부동산에 매물로 내놓아 매도 후 수익을 나눈다.

      - 공유물 분할청구소송을 통해 경매로 넘긴다.

      - 부당이득청구소송을 통해 매월 부당이득금을 받는다.

    • 이를 잘 설명하고 서로 윈윈하는 방향으로 한다.

 

2. 200만원으로 시작하는 토지 공매 투자 

    • 내 물건을 사 줄 사람은 공유자 외에도 있다.

    • 내 지분을 공유자가 사거나, 공유자 지분 전체를 내가 사거나, 소송을 통해 현물 분할 하거나 경매에 넘김

    • 나의 목표수익률을 이룰 수 있다면 남은 지분을 매수하여 인접 토지주에게 팔자.